不動産の取引で、よく聞く「アスベスト」 なに？それ、食べれるの？
本日（6月21日）の日本ハムは、打線爆発！ 4番中田選手の今季第一号に始まり、15安打12点の猛攻で2連勝、開幕三連戦を2勝一杯の勝ち越しとなりました。開幕戦をわずか2安打の貧打で落としたことから考えると、見事な打線の復調といえるでしょう。
不安なのは、やはり投手陣ですね。先発の杉浦投手は無失点ながらも4回96球で降板、試合を作ったとは言いづらい投球内容でした。今シーズンは新型コロナ対策で過密日程となっています。中継ぎ陣のスタミナを考えると昨年のように登板機会が多くなることは避けたいところです。栗本監督のオープナー戦術に対しては翻意を繰り返しお願いしていきたいと思います。
さて、札幌の不動産市場も6月ももう下旬に差し掛かり、少しずつ活気を取り戻しているようです。実需を中心に恐る恐るという感じですが、取引も成立し始めていますね。同業者との会話も、「事業用はまだ様子見だけど、『金融機関も応援してくれているので、買いますよ』という会話が多いよね、」「下がるの待ってちゃ無駄ですね」という基調がほとんどです。実需を中心に市場の活況は思ったより数段早くなりそうです。ただし、ホテル・飲食については、哀しいかな、業界の先行き自体が不透明のため、関連不動産の動向についても、未だ会話を避ける雰囲気なのは否めません。
札幌の同業者間では、ネタに詰まった場合に日本ハムの話題は便利に使われますが、築古建物の売買という事になりますと、同じように話のタネになるのが「アスベスト」の存在です。
「古い建物だからアスベストが心配だよね、解体するにも費用が高くなるしさ」
「重要事項説明書には大概、『未調査、存在を知りません』なんて書いてるけどいいんですかね？」
などと、私も知ったかぶりをしながらよく話題にしています。そこで今回はアスベストについて、もう少し詳しく調べてみましょう。
＜そもそも「アスベスト」とは？＞
アスベストとは「石綿（いしわた、せきめん）」といわれる、天然の鉱物です。建築資材として、耐熱性や耐久性に非常に優れており、かつ安価であったため、保温断熱の目的で石綿の吹付け材が多く使用されました。特に鉄骨造では、耐火被覆材が必要なため広く使用されていました。しかし、石綿の繊維は極めて細く飛散しやすいため、人間が長期間大量に吸入すると、肺がんや中皮腫を発症する恐れがあるとされており、昭和50年に原則禁止となり、以後規制が段階を追って厳しくなっており、現在では、製造・輸入・使用が禁止されています。
したがって、今後新築される建物については、アスベストが使用されていると心配する必要はほぼありません。しかし、築古の建物、特に鉄骨造りのビルやアパートには、アスベストが使用されているかどうか注意が必要です。もし、建物にアスベストが発見された場合に、解体工事や劣化等により、粉塵を発生させ、その粉塵に暴露する恐れがある時は、除去・封じ込め・囲い込み等の措置を講じなければなりません。住民や工事業者の安全のために、石綿障害予防規則で定められています。
＜重要事項としてのアスペスト使用の説明義務＞
土地・建物の取引について定める法律である宅地建物取引業法では、第35条1項14号により、建物の売買や賃貸借、交換の際には、建物について石綿（アスベスト）の使用の有無の調査の結果が記録されている場合は、宅地建物取引業者（以下 不動産屋といいます）は取引に係る重要事項としてその内容を説明しなければならないと定められています。
アスベストの使用の有無は、買主の健康を左右しかねない重要な事項であるとともに、増改築や解体時の費用に大きな影響を与えかねない事項であるからです。
調査を実施していた場合は、不動産屋は、
・調査の実施機関（調査会社等）
・調査の範囲
・調査の年月日
・石綿の使用の有無およびその使用箇所
等を明示しなくてはいけません。
ただし、売主及び不動産屋は、石綿の有無の調査自体の義務はありません。調査を実施していない場合は実施していないこと、石綿の有無が不明であれば不明であることを明示すればよいとされています。
＜アスベスト調査費用と除去費用の目安＞
アスベストの有無を調べる成分分析の調査費用は、調査機関にもよりますが、3万円～5万円/件 程度が相場といえるでしょう。通常、検査を行うのは専門の調査機関になります。解体工事業者等が専門機関に発注し、専門業者にサンプルを送付し分析・報告書を送付してもらうことになります。
アスベスト吹付材などが使用されている建物の増改築や解体工事をする場合には、アスベストの飛散防止・除去工事を実施しなければいけません。通常の工事に比べてコストアップ要因になることは、理解しておく必要があります。国土交通省による費用の目安が発表されていますので、以下に取りまとめました。あくまで目安で、工事の内容や規模、時期や地方によって異なることにはご留意頂いたうえで、ご参照くださいますようお願い申し上げます。
以上
