本年末までがチャンス！住宅ローン控除が10年→13年・・・中古住宅市場の基礎知識③
今年2020年の9月は、敬老の日が21日（月）、秋分の日が22日（火）ということで土日と合わせて4連休となっていました。
あれ？敬老の日って9月の15日くらいで、秋分の日とはタイミングが違うので、9月は3連休が２回あるんじゃなかったっけ？あー、今年は東京オリパラとかある予定だったからパラリンピックの閉会式のために祝日ずらしたんだっけ？ などと、気になってしまいましたので、ちょっとググってみました。
2002年までは、毎年9月15日を敬老の日として国民の祝日とされていましたが、2003年からは第3週の月曜日、現行の規定になっています。変更になってからもう17年目なんですね。気づいていない方が珍しいかもしれない・・・。
弊社は、この4連休は中古マンションの内覧が入っていて、おかげさまで敬老の日も秋分の日も別々のお客様のご案内でした。連休で売主側の不動産屋が休みの場合も考えられますので、事前に連絡や鍵の手配など段取りを済ませ、段取り上手などと悦に入ってました。
ただ、連休中に内覧の予定でいっぱいだとか、申し込みが入りましたといって、内覧の申し込みを断ってくる物件も結構多かったです。
札幌は、コロナ禍においても実需は旺盛だと素直に信じてよいのか、単に囲い込みをされているのかは、確信が持てない今日この頃です。レインズに載っている物件しか問い合わせしてないぞ、おかしいだろって思うのは野暮ですかね。
＜中古住宅にも住宅ローン控除は適用されるのか？＞
さて、中古戸建てやマンションの購買に際して、住宅ローン控除は適用になるのかどうか、というお問い合わせが数多くあります。住宅の購入では金融機関から住宅ローンの融資を受ける方が多いので、住宅ローン控除が適用になるかどうかは重要な関心事となるのは当然のことでしょう。
そこで今回は、住宅ローン控除と、中古住宅に適用される要件についてご説明することにします。私も、内覧の際に間違ったご説明をしないように、しっかり復習しておくことにします。
詳細は、国税庁のホームページに掲載されています。是非、御参照ください。
◆住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。
・個人が
・住宅ローン等を利用して
・マイホームを新築、取得または増改築等をし、
・令和3年12月31日までに自分で居住した場合
（「自己の居住の用に供した場合」といいます）
・一定の要件を満たしていれば
・その住宅ローン等の年末残高の合計額を基に、１％などと計算された金額を毎年の所得税額（および住民税額）から控除（差し引く）ものです。
◆中古住宅を取得した場合の住宅ローン控除適用要件
中古住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次の全ての要件を満たすときです。
１．取得した中古住宅が次のいずれにも該当する住宅であること。
イ 建築後使用されたものであること。
ロ 次のいずれかに該当する住宅であること。←ここ重要です。新築なら問題はほとんどありませんが、中古は住宅ローン控除が受けられない物件も結構ありますから気を付けてください。
（イ） 家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）以下であること。
（ロ） 地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの (耐震基準)に適合する建物であること。
（注） その家屋の取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの、その家屋の取得の日前2年以内に建設住宅性能評価書により耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2若しくは等級3であると評価されたもの又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの（住宅瑕疵担保責任法人が引受けを行う一定の保険契約であって、その家屋の取得の日前2年以内に締結したものに限ります。）をいいます。
（ハ） 平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で、(イ)又は(ロ)のいずれにも該当しない一定のもの（要耐震改修住宅）のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修（租税特別措置法41条の19の2（既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除）第1項又は41条の19の3（既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除）第6項若しくは第8項の適用を受けるものを除きます。）により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること。
ハ 取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。
ニ 贈与による取得でないこと。
ホ 取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
２．この特別控除の適用を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること。
３．取得した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
- （注） この場合の床面積の判断基準は、次のとおりです。
- イ 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
- ロ マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分（共有部分）については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
- ハ 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
- ニ 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します
- ４．10年以上にわたり分割して返済する方法になっている中古住宅の取得のための一定の借入金又は債務（住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。）があること。
- ただし、勤務先からの借入金の場合には、無利子又は0.2％（平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1％）に満たない利率による借入金や、親族や知人からの借入金は全て、該当しません。
- ５．取得した家屋をその居住の用に供した個人が次の期間において、その取得をした家屋及びその敷地の用に供している土地等以外の資産（それまでに住んでいた家屋など）について、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3第1項、35条1項（同条3項の規定により適用する場合を除きます。）、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2)の適用を受けていないこと。
- イ 令和2年4月1日以後に譲渡した場合
- その居住の用に供した年とその前2年・後3年の計6年間
- ロ 令和2年3月31日以前に譲渡した場合
- その居住の用に供した年とその前後2年ずつの計5年間
◆住宅ローン控除の適用期間と控除金額
控除金額は、（住宅ローンの12月31日時点の残高）×１％ となります。確定申告で申告しますが、給与所得者は初年度のみ確定申告すればあとは年末調整をしてもらう形になります。
＜2020年12月31日までは特例で控除期間が延長される場合もあり！＞
2019年10月より消費税率引き上げが実施されたことにより、経過措置として住宅ローン控除の控除期間が一部延長になっています。本来は控除期間は10年間となっておりますが、消費税が10％適用されて購入した住居で、本年（2020年）12月末までに入居した場合は、13年間に控除期間が延長されます。
11年目～13年目の控除額は、
①年末残高等（上限4000万円）×１％
②（住宅取得等対価の額ー消費税額）（上限額4000万円）×2％÷３
上記のいずれか少ない額が控除限度額となります。
住宅ローン控除のメリットを最大限享受するなら、今が買い時ってことになりますね。
以上
